當(dāng)前，中國房地產(chǎn)（881153）企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型，但轉(zhuǎn)型之路絕非坦途，多數(shù)試水者仍在尋找成熟的盈利模式。在這股探索浪潮中，金融街（000402）（000402.SZ）在2025年年報中展示了自身向“多元化業(yè)務(wù)”模式縱深挺進(jìn)的決心。
公司年報表示，報告期內(nèi)，公司對主要國家房地產(chǎn)（881153）市場發(fā)展情況、企業(yè)經(jīng)營模式進(jìn)行了剖析，對中國房地產(chǎn)（881153）市場的發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢進(jìn)行總結(jié)，并結(jié)合自身情況編制了公司的“十五五”規(guī)劃，明確提出“深耕精投五大城市群的中心城市，堅持以房產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營、城市更新（885991）、文化旅游為四大核心業(yè)務(wù)，輔以資產(chǎn)支持證券業(yè)務(wù)，打造房地產(chǎn)（881153）全價值鏈一體化業(yè)務(wù)平臺，實現(xiàn)公司持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展”的發(fā)展，明確了公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展的思路方向。
資管業(yè)務(wù)起到“壓艙石”作用
報告期內(nèi)，公司積極優(yōu)化管理模式，努力穩(wěn)定資管業(yè)務(wù)。事實上，從年報中不難看出，資管業(yè)務(wù)展現(xiàn)了穩(wěn)健性，其核心在于公司圍繞客戶、產(chǎn)品與效率構(gòu)建的精益化運營體系，成為公司現(xiàn)金流的壓艙石。
直面壓力，主動應(yīng)變是資管業(yè)務(wù)穩(wěn)住陣腳的基調(diào)。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2025年，北京甲級寫字樓空置率為15.9%，同比下降2.4個百分點；北京甲級寫字樓租金為205.6元/平米/月，同比下降16.0%；上海甲級寫字樓空置率為23.4%，同比上升1.0個百分點；上海甲級寫字樓租金為201.4元/平米/月，同比下降9.8%。
對此，公司沒有消極等待，而是采取了靈活務(wù)實的經(jīng)營策略。報告期內(nèi)，公司寫字樓板塊積極拓展客戶，順應(yīng)市場靈活調(diào)整定價體系，并通過挖掘和拓展客戶資源、多業(yè)態(tài)服務(wù)資源聯(lián)動、物業(yè)增值服務(wù)等舉措，提升項目服務(wù)品質(zhì)與市場競爭力，全力保障各項目出租率和主要客戶穩(wěn)定。
商業(yè)板塊將招商工作作為核心抓手，積極研判市場，實現(xiàn)項目關(guān)鍵業(yè)態(tài)補(bǔ)充和區(qū)域品牌升級，并在努力穩(wěn)定現(xiàn)有客戶的同時，研究推動項目未來價值升級，重塑項目競爭力。
公寓/酒店板塊則從服務(wù)細(xì)節(jié)入手提升客戶體驗，并通過項目間聯(lián)動、商旅平臺等方式拓展收入。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這些策略不僅是簡單的服務(wù)改進(jìn)，而是運營思維的根本升級，即將資產(chǎn)視為空間載體，通過嫁接產(chǎn)業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)、商旅資源等，構(gòu)建一個滿足客戶多元需求的生態(tài)圈。
年報披露，2025年，公司資管業(yè)務(wù)（含文旅）實現(xiàn)收入約20億元，息稅前利潤約11.3億元，體現(xiàn)出其對于公司穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵作用。公司明確，2026年，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)將持續(xù)提升服務(wù)水平和客戶體驗以及市場化招商運營能力。
努力開辟新增長極
在穩(wěn)固資管“壓艙石”的同時，金融街（000402）正積極培育城市更新（885991）和文化旅游兩大輕量化引擎，為未來打開更富想象力的增長與估值空間。
其中，城市更新（885991）業(yè)務(wù)正從個案試點走向模式輸出，體現(xiàn)公司的輕資產(chǎn)運營能力。年報顯示，公司著力探索和打造以“輕資產(chǎn)運營為主”的城市更新（885991）業(yè)務(wù)模式，培育公司新的業(yè)務(wù)增長點。
“金樹如院”作為金融街（000402）城市更新（885991）板塊的重要產(chǎn)品線，注重以“微更新”激活既有空間，在成熟核心城區(qū)營造更適合當(dāng)下的居住方式。目前，公司北京市西城區(qū)“金樹如院”公寓項目保持滿租狀態(tài)，而位于北京西二環(huán)核心區(qū)的“金樹如院2.0”即將面世。
該項目緊鄰北京西二環(huán)，步行約8分鐘可達(dá)金融街（000402）核心區(qū)，由6棟樓宇組成，規(guī)劃325套公寓，提供使用面積約15至30平方米的多種戶型。從服務(wù)特色看，“金樹如院2.0”將服務(wù)式公寓理念融入日常居住場景，以智能家居（885478）與高效空間設(shè)計精準(zhǔn)回應(yīng)年輕人需求。
與此同時，公司加大力度推動盤活閑置項目。2025年，重慶九曲花街商業(yè)改造項目年內(nèi)完成并實現(xiàn)開業(yè)，蘇州融悅灣人才公寓改造項目也在年內(nèi)啟動，城市更新（885991）業(yè)務(wù)持續(xù)推進(jìn)。
文旅業(yè)務(wù)則是在深耕“內(nèi)容”與“體驗”中，鍛造長期資產(chǎn)價值。文旅項目需要持續(xù)運營和內(nèi)容迭代來吸引客流。
其中，慕田峪長城項目作為公司文旅板塊的核心項目。2025年全年接待游客229萬人，經(jīng)營收入、利潤及游客接待量均創(chuàng)歷史新高（883911）。與此同時，慕田峪還榮登全球最大旅游網(wǎng)站“貓途鷹（TRIP）”2025年熱門景點排行榜全球第6位、亞洲第2位；代表北京市接待入境旅游發(fā)展大會270位全球代表；穩(wěn)步擴(kuò)大市場覆蓋，新媒體粉絲量超過200萬人（其中境外103萬人）。2025年，慕田峪長城景區(qū)憑借軟硬件的系統(tǒng)性提升，再次通過國家5A級旅游景區(qū)復(fù)核。
“天津之心”津塔觀光項目作為公司挖掘存量寫字樓文旅價值的首個轉(zhuǎn)型項目，“五一”如期實現(xiàn)試營業(yè)，6月22日起全面接待社會游客參觀，全年游客接待量突破10萬人次，超出預(yù)期客流25%；達(dá)成開業(yè)首年收入、利潤經(jīng)營指標(biāo)。開業(yè)以來，主流平臺評分保持在4.9以上，好評率達(dá)到98%。上合峰會期間，“天津之心”在海河燈光秀中擔(dān)當(dāng)重要展示位置。
2026年，公司將根據(jù)自身發(fā)展特點與競爭優(yōu)勢持續(xù)推進(jìn)“四輪驅(qū)動”戰(zhàn)略的落實部署：房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將密切關(guān)注市場形勢變化，持續(xù)加強(qiáng)經(jīng)營調(diào)度，積極推動銷售去化和回款；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)將提升服務(wù)水平和客戶體驗，提升市場化招商運營能力；穩(wěn)步推動城市更新（885991）、文化旅游業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級，在促進(jìn)現(xiàn)有項目經(jīng)營提升同時，努力拓（RIO）展新項目。
